Одной из самых распространенных сделок между гражданами - физическими лицами является договор мены . По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор займа, ренты, ссуды, и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Договор мены: подробности для бухгалтера

• Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены

  Может ли автономное учреждение заключить договор мены (например, обменять не используемый в... ? Правомерность заключения договора мены АУ В силу гражданского законодательства к договору мены применяются правила... переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после... образом, товарообменные операции, производимые по договору мены, признаются НК РФ реализацией и... учреждение с согласия учредителя заключило договор мены. В рамках данного договора осуществляется...

• Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета

  И налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно... , приобретенных по договору мены; - Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены; - Энциклопедия решений... средств по договору мены; - Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены; - Энциклопедия решений... договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены; - Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены...

• Признание брачного договора недействительным по требованию одного из супругов

  Полностью? Опустим случаи, когда брачный договор меняется по соглашению сторон. Сложностей тут...

• НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России

  Уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по... уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им... случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального... величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых... . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика...

• Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года

  Уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по... уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им...

Договор мены недвижимости достаточно часто встречается в правоотношениях, связанных с оборотом недвижимости. По своей сути он во многом схож с договором купли-продажи – в обоих договорах происходит приобретение недвижимости. Однако, в договоре мены покупатель является одновременно и продавцом, причем такую двоякую роль выполняют обе стороны договора, а эквивалентом денег (по договору купли-продажи), является обмениваемая недвижимость. В некоторых случаях, в договоре мены так же могут фигурировать деньги – в том случае, если обмениваемые квартиры не равнозначны по своей стоимости и одна из сторон должна доплатить другой определенную сумму, чтобы обмен был равноценным. Рассмотрим более подробно существенные моменты, касающиеся договора мены.

Понятие договора мены недвижимости. Стороны договора, основные положения

В законе (ст.567 ГК РФ) дается общее определение договора мены. Это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Применительно к договору мены недвижимости, можно уточнить, что по данному договору передается недвижимое имущество. Как уже упоминалось выше, в случае неравноценности обмениваемого недвижимого имущества, одна сторона доплачивает другой разницу в денежном эквиваленте. И хотя этот договор, исходя из его сути, должен отражать процессы перехода имущества от одного лица к другому, без участия денег, на практике, чаще встречаются ситуации, когда происходит обмен недвижимостью с доплатой, поскольку найти абсолютно равноценные объекты недвижимости крайне сложно. Договор мены недвижимости по экономическому содержанию и правовой характеристике во многом схож с договором купли-продажи, и поэтому в общих правилах подчиняется нормам о купле-продаже. Для договора мены недвижимости, так же как и для договора купли-продажи, обязательным является указание на предмет договора и его подробное описание. Поскольку в договоре мены происходит взаимная передача объектов, необходимо дать описание обоим имущественным объектам. Так, в договоре необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: для квартиры – указать адрес, площадь, количество комнат, этажность и прочие параметры. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

Необходимо заметить, что говоря о договоре мены недвижимого имущества, на первый взгляд может показаться, что речь идет только об обмене одинаковых по сути предметов – квартиры на квартиру, земельного участка на земельный участок. Но на самом деле, это не так. Например, возможет обмен собственником жилого помещения его как на любое другое жилье, так и на земельный участок. Так же иногда возможен обмен и на совершенно другое имущество, например, автомобиль (хотя такие сделки очень редки).

В связи с тем, что равноценной обмениваемая недвижимость может быть крайне редко, законодательно установлено (ст. 568 п.2 ГК РФ) правило о выплате компенсации тем участником договора, чей объект недвижимости имеет меньшую ценность, чем недвижимость (квартира, земельный участок и т.д.) представляемая противоположной стороной. Однако, такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок.

Упомянув о цене в договоре мены недвижимости, следует заметить, что речь идет о цене каждого из обмениваемых объектов. Цена каждого объекта недвижимости должна быть указана в договоре – это существенное условие. В случае неравноценности объектов, так же обязательно указание на размер доплаты – платеж при этом производится непосредственно до или после передачи имущества – на это так же необходимо обязательно указать в договоре.

Несколько слов хотелось бы сказать о сторонах данного договора. В договоре мены покупатель и продавец как бы совмещены в одном лице: каждая из сторон сделки признается и продавцом недвижимости, которую она обязуется продать, и одновременно покупателем другой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Следовательно, каждая сторона данного договора одновременно наделяется и правами, и обязанностями, как продавца, так и покупателя. Это одно из отличительных качеств договора мены недвижимости. Кроме того, хотелось бы заметить, что законодательством не установлены специальные названия для каждой из сторон этого договора.

Так же следует знать, что в договоре мены недвижимости могут участвовать более чем две стороны – это сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. То есть, заключая договор с большим количеством сторон, прежде всего, необходимо удостовериться, что передаваемое имущество принадлежит лицам, участвующим в договоре, на праве собственности.

В договоре мены недвижимости необходимо указать сроки передачи имущества. И, кроме того, как и в случае с куплей-продажей, нужно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт сторонам следует подписывать непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Равно как и в случаях с куплей-продажей, для договоров мены недвижимости, если одним из собственников (сособственников) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Так же, если обмениваемая недвижимость приобреталась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Существенным условием договора мены квартиры (жилого дома) является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, его регистрация невозможна.

Форма договора мены, необходимые документы

Поскольку к договору мены недвижимости применяются правила договора купли-продажи, то договор мены можно составлять в простой письменной форме, либо, по желанию сторон, удостоверить его нотариально. Нотариальное удостоверение желательно в случаях сложных договоров, о которых говорилось выше.

Кроме того, так же как и договор купли-продажи недвижимости, договор мены недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Так же, регистрации подлежит и переход права собственности на обмениваемый объект недвижимости – необходимо зарегистрировать права собственности новых хозяев недвижимости. Если обмениваемая недвижимость находится в разных городах, то оба перехода права собственности регистрируются отдельно – государственная регистрация осуществляется по месту нахождения жилья, следовательно, и право собственности нового хозяина регистрируется в том городе, где находится недвижимость.

Для регистрации в органы УФРС подаются следующие документы:

Непосредственно сам договор мены, подписанный сторонами;

Правоустанавливающие документы сторон на обмениваемые объекты недвижимости;

Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт);

Техническая документация на обмениваемые объекты недвижимости (документы Ростехинвентаризации – технический паспорт и оценочная стоимость – при обмене квартир; кадастровый паспорт земельного участка, документация на постройки на земельном участке – при обмене земельными участками, и т.д.);

Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

Заявления собственников;

Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты (при обмене квартир);

Нотариальное согласие супруга на сделку, а при отсутствии супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;

Справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Говоря о налогообложении, в связи с заключением договора мены недвижимости, следует знать о том, что собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Что Вы думаете по поводу статьи «Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!

Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости. Однако специфика земельных правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.

Особенности:

Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон).

Обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением. Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

местоположение продаваемого земельного участка;

площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;

кадастровый номер земли;

документально разрешенное использование участка земли;

имеющиеся обременения продаваемого участка.

Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;

номер кадастрового района;

нумерацию кадастрового квартала;

номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

Цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение. Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела - по требованию (постановлению) следователя.

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости.

Гражданский кодекс РФ содержит отдельную статью, указывающую на особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Договору купли-продажи жилого помещения можно дать следующее определение : это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателю) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену. Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме.

Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

характеристика объекта и его месторасположение: указание всех данных, которые позволяют идентифицировать объект продажи (ст.554 ГК РФ): точный адрес, его площадь и иная необходимая информация.

цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

указание на соглашение осуществления сделки с лицами, сохраняющими в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Такое существенное условие, с одной стороны, является гарантией «правовой чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны, закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласованы условия сделки, и договор не будет считаться заключенным, а следовательно, и государственная регистрация перехода прав на недвижимость не будет возможна.

Подчеркнем также, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Особенности заключения договора дарения недвижимости.

Договор дарения недвижимости - это соглашение, по которому Даритель безвозмездно (без получения платы или иного встречного требования) передает или обязуется передать Одаряемому недвижимость в собственность.

Дарение является двусторонней сделкой . Даритель, как правило, непосредственно передаёт дар одаряемому, который его принимает.

Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. На стороне дарителя и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц (если жилое помещение находится в совместной собственности или планируется поступить в общую долевую или совместную собственность).

Особенности:

При составлении договора дарения необходимо указать:

Стороны договора дарения (дарителя и одаряемого): полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт.

Характеристики объекта недвижимости, указанные в экспликации и поэтажном плане: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и т.д.

На основании каких документов недвижимость принадлежит дарителю.

Если договор дарения заключен по доверенности, то указать, когда, кем выдана доверенность, её реестровый номер, должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения.

Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (его считают заключенным с момента такой регистрации). Необходима государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость от дарителя к одаряемому.

Если одному из супругов, в браке была подарена недвижимость, то она не является совместной собственностью. Это личная собственность того, кому подарена недвижимость, при расторжении брака она не подлежит разделу.

Законом оговорены обстоятельства, при которых дарение запрещено и ограничено. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести недопустимость дарения:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

от лица пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений врачам, соцработникам и иному персоналу, а также государственным служащим за выполнение ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Если договор дарения заключен представителем по доверенности, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, такая сделка признается ничтожной.

Одаряемый может отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Если договор дарения уже зарегистрирован, то отказ от подаренного жилья также подлежит государственной регистрации.

Госпошлина за государственную регистрацию права на недвижимость с 29 января 2009 г. составляет 1000 рублей, подлежит уплате одаряемым.

Госпошлина за регистрацию договора дарения – 1000 рублей, уплачивается обеими сторонами договора.

Согласно п. 18.1 ст.217 НК РФ, при дарении недвижимости налог не платится, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Согласно упомянутому законопроекту, к членам семьи относятся супруги, родители, дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки, полноюродные и неполноюродные (т.е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Для остальных лиц доходы в денежной и натуральных формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, подлежат налогообложению по ставке 13%. Гражданин, получивший в подарок квартиру (дом), может представить в налоговую инспекцию либо справку о стоимости жилья из БТИ, либо заключение независимой организации-оценщика о рыночной стоимости объекта.

4. Особенности заключения договора мены недвижимости

Договор мены - заключается с целью передачи в собственность других лиц одного объекта недвижимости в обмен на другой.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Сущность договора Документ оформляется в простой письменной форме.

Необходимо указать:

идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);

подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);

стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);

исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;

условия и размер доплаты, если это необходимо;

порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;

обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Права и обязанности участников сделки.

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков. Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Налогообложение

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при: - ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей); - заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей). Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен: регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен); налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья.

Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

5. Рента: понятие, формы договоров. Обеспечание выплаты ренты. ответственности. Отчуждение имущества под выплату ренты за плату и бесплатно. Ответственность в случае отчуждения недвижимого имущества переданного под выплату ренты.

Рента (от латинского «reddita» - «возвращенная») – регулярный доход, полученный лицом в ходе пользования имущества, земли, капитала в аренду без дополнительных затрат. Получатель ренты не обязан быть предпринимателем, то есть иметь статус юридического лица. Подобный доход может быть получен на примере сдачи земли, квартиры в аренду. Ренту так же получают по предоставлению кредита в виде процентов, по ежегодной выплате застрахованному лицу компенсаций страховым обществом. Ренту можно рассматривать так же как прибыль, полученную с учетом годового дохода по ценным бумагам, акциям, облигациям. В общем смысле под рентой понимают постоянный регулярный доход через строго заданные промежутки времени. Самым распространенным способом получения ренты на примере физического лица является сдача квартиры в аренду. В этом случае без дополнительных затрат лицо, не имеющее юридического образования, получает ежемесячный доход.

Догово́р ре́нты - соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты ) передает другой стороне (плательщику ренты ) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи )

Договор мены квартиры — двусторонняя , в которой каждый контрагент выступает и продавцом, и покупателем.

Обмен подразумевает, что вы, отдавая свою недвижимость другому человеку, становитесь обладателем его жилплощади.

Суть сделки и ее отличие от договора купли-продажи

Основное отличие мены от договора купли-продажи состоит в том, что чистый обмен жилыми помещениями осуществляется без денег .

В определенном смысле обмен жилыми помещениями гораздо безопаснее :

Дополнительное преимущество такой сделки – освобождение от необходимости уплаты НДФЛ при обмене равнозначными объектами недвижимости.

Но в то же время это и недостаток, поскольку не позволяет воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры это можно сделать.

Несмотря на употребление слов «мена» и «обмен» в качестве синонимов, юридически это не одно и то же:

1. Термин «обмен» относится к муниципальным квартирам, проживание регламентируется договором социального найма либо ордером на квартиру, если жилье еще при советской власти получили родители или бабушки-дедушки и позже не переоформили документы.
2. Слово «мена» используется при обозначении сделок с приватизированными квартирами, у их владельцев есть свидетельства права собственности.

Обменять приватизированное жилье на муниципальное либо наоборот не получится — с 2005 года такие сделки запретили.

Существенные условия договора

Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

Дополнительные условия соглашения

Все остальные условия относятся к дополнительным. Но это не значит, что их можно опустить.

К таковым условиям могут относиться:

Указание стоимости жилья и доплаты по сделке

Если квартиры стоят одинаково, то все просто — указывается одна цена, подчеркивается, что сделка совершается без доплаты.

При разнице в стоимости указывают цены обеих квартир и доплату , размер которой зависит от решения сторон. Еще нужно отметить в договоре, каким образом и в какие сроки одна сторона должна передать другой деньги.

С этой доплаты тот, кто ее получил, должен будет заплатить НДФЛ. А тот, кто доплату дал, может потребовать налоговый вычет, если владел обмениваемой квартирой более 3 лет.

Возможно это только в том случае, если предоставлены документы, подтверждающие передачу денежных средств по сделке .

Не выбрасывайте никаких расписок в получении денег либо платежных поручений при безналичном перечислении средств, они обязательно пригодятся.

Поскольку цены определяются сторонами, при совершении сделки между близкими родственниками или хорошими знакомыми можно указать в договоре, что доплаты нет, и передать ее без каких-либо документов.

Но даже знакомые могут «кинуть» и не отдать деньги, в этом случае вы ничего не докажете.

Кроме того, так легко получить проблемы с налоговой . Если доплата небольшая, например, 50 000 — 100 000 рублей, можно рискнуть и не прописывать ее в договоре. А если старая хрущевка обменивается на благоустроенную квартиру в новостройке, тут уж любой поймет, что доплата должна быть.

Росреестр может не пропустить такую сделку , да и налоговая ею заинтересуется. Поэтому крупную доплату лучше оформлять должным образом.

Нотариальная регистрация договора

Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.

Но лучше не экономить на нотариусе:

1. Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
2. При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.

Условия расторжения

Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:

• по обоюдному согласию;
• в судебном порядке.

По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:

1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается, и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
2. Если инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения, нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.

Если стороны не пришли к согласию по расторжению сделки, следует обратиться в суд, прописав в иске основания расторжения.

К ним могут относиться:

Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.

Что делать, если Вы хотите разменять квартиру?

В видео-сюжете рассказывается, что представляет собой договор мены, как данная сделка регламентируется законодательством РФ.

Даются советы, как правильно составить договор мены недвижимости, каковы его особенности, что должно быть указано в тексте документа, как правильно указать стоимость обмениваемых квартир и расписать условия доплаты при неравнозначном обмене.

Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества - возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно и покупателями, и продавцами. Эквивалент денежных средств - обмениваемые товары.

Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.

Существенные условия договора мены

1. Предмет возникновения данного типа взаимоотношений - должны быть прописаны сведения о недвижимом предмете сделки с указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь и т. д.).
2. При операциях обмена жилых помещений - список лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.
3. Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
4. Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).

Внимание! При отсутствии одного из условий договоренность не может быть достигнута и считается недействительной.

Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.

Важно! При осуществлении доплаты собственник, получивший денежные средства, получает доход и должен уплатить с него 13% налога, согласно действующему законодательству.

Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.

Внимание! При проведении обмена могут присутствовать более двух сторон-участников.

Важный момент при заключении сложных договоренностей - товарообмен происходит только между объектами, права на которых зарегистрированы.

Основные особенности соглашения мены

1. Направленность на передачу имущества в собственность (сближение с операциями купли-продажи) - исключается возврат имущества.
2. Встречное предоставление - товарообмен исключительно на товар при ряде исключений:

• наличие доплаты при не равноценности;
• товарообмен иного имущества на недвижимость (например, авто на квартиру);
• обмен большой недвижимости на несколько маленьких (для равноценности сделки

Момент перехода права собственности - одновременный переход права собственности при исполнении сторонами всех условий договора и прохождении государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков в связи с задержкой.

Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости

1. Заявление участников сделки (их официальных представителей).
2. Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
3. Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.
   Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением ИНН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ.
4. Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).
5. Оригиналы письменно составленных соглашений - по экземпляру каждому из сторон сделки и один для прикрепления к делу.
6. Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.
7. Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
8. Подтверждение передачи недвижимости.
9. Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
10. Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.

Форма договора мены

Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).

Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.

Заключение

Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен - инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены - вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).

Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.

В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.

Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.

Post Views: 1 594