Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Понятие рыночной стоимости

Доходный подход

Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000000 руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 ООО руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации, вероятности изменения законодательства, природных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ. Инвестиция в недвижимость не всегда является единовременным вложением. Зачастую этот процесс растянут во времени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансового анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этане прибыли не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу.

Следовательно, будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называется простым начислением. Простое начисление называется декурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисления по простому проценту является случай, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает:

• - Составление прогноза от ожидаемых будущих доходов;
• - Оценку риска, связанного с получением доходов;
• - Определение времени получения доходов.

Приведенная к текущему моменту стоимость, то есть текущая стоимость будущих доходов, служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемую фирму потенциальный инвестор.

Базовым понятием в доходном подходе являются чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разность между притоками и оттоками денежных средств за определенный период времени. При расчете этого показателя используется следующий порядок вычислений:

Чистая прибыль + Начисленный износ + Увеличение долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала Капитальные вложения - Капитальные вложения - Уменьшение долгосрочной задолженности = Поступление денежных средств.

При определении будущих денежных поступлений ожидаемый предстоящий срок деятельности фирмы следует разделить на два периода. На первый период, обычно называемый прогнозным, составляет детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений в целом будут оставаться стабильными и предсказуемыми (постпрогнозированый или остаточный период).

Приведение будущих денежных поступлений к текущей стоимости проводится с использованием ставки дисконта. Вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку дохода, то есть должна обеспечить премию за риск инвестирования в оцениваемую фирму, Иными словами, дисконтная ставка должна отражать требуемую инвесторам ставку прибыли с учетом предполагаемого риска.

За прогнозный период каждый годовой денежный поток дисконтируется в отдельности. Что же касается второго периода, то первоначально определяется так называемая конечная стоимость потока дохода на его начало. Затем, последняя приводится к текущей стоимости на дату оценки.

Наиболее часто расчет ставки дисконта производится по так называемой модели оценки капитальных активов (САРМ), которая предусматривает следующую методику определения ставки дисконта:

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге + Медианное значение в по сопоставимым компаниям * Рыночная премия за риск инвестирования в акции + Премия за размер компании + Премия за риск инвестирования в конкретную компанию + Страховой риск = Ставка дисконта

Например:

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге - 3,8 %

Рыночная премия за риск инвестирования в акции - 7,5 %

Медианное значение в по сопоставимым компаниям, рассчитанное на основе биржевых данных - 0,76.

Если фирма относится к разряду малых, то риск инвестирования в малую компанию - 5,3 %.

Риск инвестирования в конкретную компанию - 4,5 %.

Страховой риск - 7 %.

Ставка дисконта по Методу оценки капитальных активов составила:

3,8 % + 0,76 * 7,5 % + 5,3 % + 4,5 % + 7 % = 26,3%.

Существует и другой метод определения дисконтной ставки - метод кумулятивного построения.

Рыночный (сравнительный) подход

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

• - сбор информации;
• - анализ ее достоверности и применимости;
• - заключение о стоимости оцениваемого объекта;
• - оценка точности полученного результата.

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить. Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

• - стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;
• -стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки;
• - данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними -- сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. Например, при заключении сделки залога недвижимой вещи стороны не исключают возможности того, что эта вещь может быть продана на рынке для выполнения обязательства заемщика. Величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, имеет непосредственную связь с ее стоимостью, поскольку составляет 60--70% ее стоимости. Исходя из этого, не имея прямой информации о стоимости вещи при сделке купли-продажи, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. Основной критерий выбора информации, используемой для оценки объекта недвижимости рыночным методом, состоит в сопоставимости стоимости оцениваемого объекта недвижимости с обращающимися на рынке объектами. Однако соответствие данному критерию является условием необходимым, но недостаточным. Только в случае удовлетворения основному критерию сопоставимый объект может быть рассмотрен на соответствие другим критериям: местоположение, время продажи, состояние.

При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж -- продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру.

Таким образом, применяя рыночный подход, необходимо определить параметры, по которым оцениваемый объект отличается от сопоставимых, и рассчитать соответствующие этим отличиям корректировки стоимости сопоставимых объектов.

При оценке некоторых видов типовых объектов возможно использование интегральных корректировок, включающих все многочисленные отличия от сопоставимого объекта. При этом необходимо обоснование, расчеты интегральной величины отличия оцениваемого объекта по стоимости от сопоставимого. Кроме объективных характеристик объекта недвижимости -- местоположения, качества, возраста, условия продажи, необходимо учитывать, что сопоставимые объекты были проданы некоторое время назад. За прошедшее время ситуация на рынке могла измениться и повлечь за собой соответствующее изменение цен, что также должно быть учтено при расчете корректировок.

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени. Для этого кроме анализа чисто экономических факторов необходимо принимать во внимание перспективное развитие соответствующей территории, закрепленное в Генеральном плане, в проектах детальной планировки и застройки, иных нормативных актах, отражающих политику органов государственной власти по развитию соответствующей территории. Следует учитывать и то, что за прошедшее время изменение цен могло быть столь существенным, что временной фактор не может быть учтен путем корректировок и поэтому имеющаяся информация не может быть использована.

Затратный подход

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

• - оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;
• - оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;
• - при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;
• - при исчислении установленных законодательством налогов и сборов;
• - при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

• 1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
• 2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.
• 3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:
  • а) физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта);
  • б) функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);
  • в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта).
• 4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка.

Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

• 1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал.
• 2. Метод рыночных сравнений состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем рассмотрения пси продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает результаты взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совершить сделку.
• 3. Метод развития (освоения) -- применяется для оценки свободных земельных участков, в меньшей степени -- для оценки объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если ценность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке.
• 4. Метод остатка для земельного участка -- важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки именно рыночной стоимости.

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако Балансовая стоимость активов, исходя из представленного баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

В целях перестройки баланса фирмы анализируются, и оценивается основные средства и текущие активы. Для оценки зданий, оборудования и сооружений приглашаются эксперты по оборудованию и специалисты-сметчики. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и пр.), то их анализ производится на основе документов фирмы и консультаций с ее специалистами.

Оценка зданий (сооружений) проводится как по стоимости воспроизводства, так и по стоимости замещения.

Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки и функциональный износ.

Полная же стоимость замещения - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако, с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном и планировкой.

Определение стоимости строительства включает оценку прямых и косвенных затрат, а также предпринимательский доход. Предполагаемые затраты на строительство должны покрыть подготовку рабочей документации и чертежей, отвод земельного участка, разработку и согласование технических условий на инженерное обеспечение, составление строительного паспорта и технического заключения (изыскания), инженерно-геологическое изыскание по площадке и сетям, разработку, согласование и утверждение ТЭО, наконец, непосредственно строительство новой фирмы. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска доходности по сопоставимым объектам.

Так как в большинстве случаев оценивается объект, сооруженный ранее даты оценки, то из стоимости строительства вычитается общий износ.

Оценка установленных машин и оборудования проводится, исходя из результатов продаж аналогичной подержанной техники на вторичном рынке. В этом случае учитывается не только степень физического износа продаваемого объекта, но и функциональное и технологическое устаревание.

Помимо основного технологического оборудования оценке подлежат также передаточные устройства, транспортные средства, вычислительная техника и измерительные приборы, т.е. те виды машин, которые хотя сами непосредственно не участвуют в процессе производства, однако, обслуживают его. Оборудование, подлежащее установке, не переоценивается и включается в сумму активов по балансовой стоимости.

Оценке подлежат также нематериальные активы: право на торговую марку, авторские права, управленческое ноу-хау, приобретенные лицензии, маркетинговые исследования и т.п.

Долгосрочные финансовые вложения, включающие активы других фирм, банков и компаний, оцениваются по возможности по рыночной цене. В случае отсутствия такой возможности - по номинальной стоимости.

Корректировка краткосрочной задолженности не проводится, так как платежи по ней являются обязательными в ближайшее время. Также не подлежат корректировке расчеты с кредиторами, по социальному страхованию, расчеты с бюджетом и внебюджетными фондами.

Проведя соответствующую корректировку балансового отчета фирмы по состоянию на дату оценку и вычета из общих чистых активов, обязательств, определяют стоимость предприятия по затратному подходу.

Подход сравнительного анализа.

Сравнительный анализ - это метод оценки компаний закрытого типа, в котором используется информация о сделках с акциями сопоставленных открытых компаний.

Данный метод, базируется на сравнительном подходе, определяет стоимость фирмы на основании сравнения его с аналогичными компаниями, акции которых свободно обращаются на финансовых рынках или уже купленными или проданными в течение недавнего времени компаниями (метод анализа сделок).

Соответствующий образец компании-аналога отбирается на основании критерия сравнимости. Идеальными компаниями-аналогами считаются те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемая компания, ведут схожие, хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру, а также близки по размеру. Обычно требуются, как минимум, от 6 до 8 компаний-аналогов для составления адекватного образца.

Для каждой компании, служащей образом компании - аналога, рассчитывается несколько стоимостных индикаторов или ценовых мультипликаторов (коэффициентов), таких как отношение "цена компании к выручке", "цена компании к денежному потоку", "цена компании к чистой стоимости активов". После того, как данные показатели будут рассчитаны для каждой компании-аналога, на основании анализа рисков и финансовых характеристик подбирается подходящий мультипликатор (коэффициент), который применяется к соответствующей финансовой информации оцениваемой компании.

В результате применения мультипликаторов к финансовым показателям оцениваемой компании появляется предварительная оценка реальной рыночной стоимости компании. В зависимости от условий проведения оценки эта предварительная оценка может быть скорректирована в зависимости от других факторов, таких как скидка на владение контрольным пакетом акций, фактор риска по строкам или низкая конкурентоспособность.

Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы используется, как правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости фирмы.

Для определения итоговой стоимости фирмы оцениваются для конкретного случая.

Оценки фирмы, полученные в результате использования различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга. В большинстве случаев, оценщики, определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, то есть в интервале от минимальной до максимальной оценок, полученных при использовании различных подходов.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласование результатов

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

• - Цель оценки и предположительное использование ее результатов.
• - Определяемый вид стоимости.
• - Вид прав собственности.
• - Количество и качество данных, использованных в расчетах.
• - Уровень контроля рассматриваемой доли собственности.
• - Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.

Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценки квартиры, составляет 80% от 100%

Затратный коэффициент - средний при надежности оценки квартиры, составляет 50% от 100%

Доходный коэффициент - менее надежен т.к. этот подход практически не используется, составляет 30% от 100%

Цена квартиры=(Доходный подход + Сравнительный + Затратный)/3

В экономических отношениях часто фигурирует понятие «рыночная стоимость». Это денежное выражение обязательства одного участника сделки перед другим, величина которого продиктована условиями открытого и конкурентного рынка. Планируя реализацию продукции, основных средств или бизнеса в целом, организации, предприниматели и частные лица должны ориентироваться на этот показатель. Его можно получить из независимой оценки или маркетингового анализа. Снижение цены более чем на 20% влечет вопросы от контролирующих органов и возможную налоговую ответственность.

Определение рыночной стоимости не зависит от конкретных характеристик сделки и не означает, что купля-продажа товара или услуги действительно состоится. Это некое коллективное восприятие участников экономических операций, сложившееся под влиянием особенностей конъюнктуры, но не отражающее воздействие нерыночных факторов.

В общем понимании рыночная цена – это денежная оценка стоимости продукта, которая складывается при выполнении следующих условий:

• Рынок является открытым, т.е. на нем отсутствуют преграды экономического или административного характера, делающие невозможным вход новых продавцов и покупателей.
• Рынок признается конкурентным, т.е. на нем реализуются однородные товары и услуги, присутствует достаточное количество покупателей и продавцов, свободных в принятии решений.
• Купля-продажа происходит в условиях открытого и конкурентного рынка, где покупатель располагает достаточной информацией о свойствах реализуемого продукта и может выбирать между ним и альтернативами. Для совершения сделки от компании требуются некие усилия: переговоры и разработка маркетингового плана.
• Покупатель и продавец руководствуются стандартными экономическими мотивациями. Они не связаны между собой и не испытывают давления нерыночных обстоятельств. Клиент имеет достаточно времени и возможностей, чтобы изучить информацию об имеющихся альтернативах продукта. Его цель – найти наиболее привлекательную стоимость, и в ее достижении он не согласится на завышенную, неадекватную конъюнктуре цену.
• Расчетная стоимость товара или услуги отражает реальную ситуацию, а не прошлое или ожидания участников рынка на будущее. Поэтому компании, занятые независимой оценкой имущества или бизнеса, всегда указывают в отчетах, на какую дату актуальна представленная информация.

Понятие рыночной стоимости – это расчетная, гипотетическая категория, потому что в реальной экономике рынки не соответствуют характеристикам абсолютной конкуренции и открытости. Именно поэтому исчисление такой цены не гарантирует, что сделка обязательно состоится.

Понимание рыночной стоимости в налоговом праве

НК РФ широко освещает понятие рыночной стоимости. Анализ этого термина, приведенный в документе, позволяет отследить и пресечь действия экономических субъектов, которые, снижая цены, минимизируют фискальные отчисления в казну.

Если человек или организация реализует товар по стоимости на 20% ниже рыночной, им могут заинтересоваться контролирующие органы. Если нарушение будет доказано, продавцу придется доплатить в бюджет налоги, а вместе с ними пени и штрафы.

С точки зрения фискальных служб, обоснованная рыночная стоимость –это та, которая соответствует цене однородных товаров и услуг, предлагаемых другими продавцами в схожих экономических условиях. Согласно ст. 40 НК РФ, в понятие однородности включаются следующие параметры оценки:

• одинаковое коммерческое назначение продукции;
• аналогичный уровень качества;
• одна страна происхождения;
• схожесть товарных знаков;
• аналогичная репутация продавцов.

Налоговое законодательство исходит из «презумпции рыночной стоимости». Ее суть в том, что цены сделок, заключаемых между невзаимозависимыми коммерческими структурами, априори признаются рыночными.

Стоимость товара, реализуемого между взаимосвязанными лицами, считается рыночной, если соблюдаются принципы свободного ценообразования. Например, товар реализуется с биржевых торгов или по ценнику, согласованному с антимонопольным комитетом.

Рыночной считается цена, когда она соответствует стоимости однородной продукции, информацию о которой можно почерпнуть из официальных источников: на порталах органов государственно власти, в обзорах специализированных организаций, из авторитетных печатных изданий и т.д.

Анализируя ценники, установленные фирмой или ИП, налоговики принимают в учет сведения об однородных сделках, т.е. таких, у которых схожи:

• способ оплаты (предоплата или постоплата);
• сроки поставки товара;
• объем реализуемых партий.

Если указанные параметры существенно разнятся, операции считаются несопоставимыми и не могут использоваться для оценки.

Налоговое законодательство вводит принцип объективности, согласно которому для определения соответствия или несоответствия стоимости рыночной, контролирующий орган должен проанализировать данные не одной сделки, а нескольких.

Как определить рыночную цену?

Рыночная стоимость может быть выражена в денежном эквиваленте. Она отражает, за сколько можно продать конкретный товар или услугу, если выставить ее на торги в условиях конкуренции прямо сейчас. Существует три признанных метода определения показателя:

1. Сравнительный

Это наиболее простая методика, суть которой заключается в поиске данных по аналогичным объектам. В качестве источников информации рассматриваются данные органов государственной власти, профильных организаций, печатные издания и т.д.

Специалист собирает массив данных, выявляет те из них, которые касаются однородных с исследуемым товаров, определяет тенденции и делает корректировки на особенности конъюнктуры и условий сделок. При необходимости используются поправочные понижающие или повышающие коэффициенты.

1. Затратный

Исходит из предположения, что покупатель мог бы не приобретать товар, а сделать его своими руками. Задача оценщика – определить, какие расходы он бы при этом понес. Методика подходит для определения стоимости недвижимости, новой продукции, у которой на рынке отсутствуют аналоги.

Например, фирма планирует продать дом. Рассчитывается, во сколько обойдется возведение подобной постройки, какова цена покупки или долгосрочной аренды земли, подключения коммуникаций и т.д. Итог корректируется на поправочные коэффициенты, связанные с износом и прочими факторами.

1. Доходный

Основывается на предположении, что собственник имущества мог бы использовать его в иных целях и получать доход. Например, при определении рыночной стоимости квартиры определяется сумма арендных платежей за установленное количество лет. Этот метод наименее применим в России из-за непрозрачности отечественного рынка.

В каких случаях цена является рыночной?

Экономисты и налоговые органы исходят из постулата, что рыночная стоимость является отражением столкновения спроса и предложения на однородные товары. Это максимальная стоимость, по которой продавец может реализовать свою продукцию в условиях конкуренции и минимальная, по которой покупатель может ее приобрести.

На практике налоговые органы неверно трактуют понятие рыночной стоимости, предъявляя организациям и физическим лицам необоснованные претензии. Рассмотрим распространенные ошибки.

1. Стоимость, по которой фирма реализовывает товары другим контрагентам, не признается рыночной

Чтобы определить, не занижен ли ценник, налоговые органы не вправе использовать информацию о других сделках самой исследуемой компании. Они должны использовать один из трех признанных методов: затратный, капитализации доходов или сравнительный, основанный на анализе информации из открытых источников.

1. Текущая рыночная стоимость – это не средняя цена товаров

Этот подход не учитывает обстоятельства конкретной сделки, а потому не может быть признан объективным. Стоимость товара может существенно различаться в зависимости от дороговизны сырья, способов поставки, особенностей логистики, наличия отсрочки платежа и других факторов.

1. В качестве базы для сравнения налоговики должны брать состоявшиеся сделки

Анализ примерной стоимости товаров не может служить основанием для вывода, что фирма применяет незаконное ценообразование. Любая информация, используемая ФНС, должна касаться не гипотетически возможных, а реально состоявшихся сделок за небольшой период времени.

1. Максимальная цена товара не признается рыночной

Практика показывает, что зачастую фискальные органы пытаются привлечь компании и граждан к ответственности, доначислять им налоги, взяв за основу максимальную цену сделок конкретного типа. Например, они принимают за базу для сравнения самую дорогую из проданных квартир, самую высокую арендную плату. Такой подход недопустим, и действия налоговиков можно оспорить в судебном порядке.

1. Рыночная цена не тождественная себестоимости и таможенной стоимости

Ценник на продукцию по определению должен быть выше, чем совокупность затрат на ее производство, иначе компания будет нести убытки. Что касается таможенной стоимости, она определяется по принципиально иной методологии, чем рыночная. Ее единственное назначение – указание в документах, необходимых для декларирования товаров, вводимых из-за рубежа.

1. Рыночная стоимость не равна балансовой

Важно понимать, что балансовая и рыночная стоимость – не идентичные понятия. Первая отражает, по какой цене объект основных средств проходит в бухгалтерском учете предприятия. Вторая характеризует, за сколько денег можно продать его, если возникнет такая необходимость.

1. При ценовом анализе можно использовать сравнения только с однотипными товарами, реализуемые в сходных условиях

Если компания реализует автомобили марки «Ауди», за основу для сравнения и анализа нельзя взять сделки других участников рынка, продающих «Газель» или «Лексус». У товаров разные страны происхождения, потребительские характеристики, репутации производителей и другие параметры, поэтому их нельзя признать однородными.

Условия совершения сделок часто имеют определяющее значение при установлении их денежных характеристик. Ценовую политику крупной фирмы, реализующей продукты питания большими партиями, нельзя сравнивать с подходом небольшого семейного производства, продающего конфеты ручной работы поштучно.

Влияние рыночной цены на деятельность производителя – доказанный факт. Чтобы получать прибыль в полном объеме и не иметь проблем с налоговыми органами, компания должна устанавливать этот показатель исходя из оценки затрат или текущей экономической конъюнктуры. Правильный подход к ценообразованию – основа успешной хозяйственной деятельности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

На основании данных бухгалтерской отчетности по состоянию на 02.06.2014 года, произведем расчет стоимости чистых активов, исходя из рыночной стоимости имущества, отраженного в бухгалтерском балансе:

5.Расчет стоимости доли в размере100% в уставном капитале ооо « » по состоянию на02.06.2014года.

Рыночная стоимость 100% уставного капитала - это стоимость чистых активов предприятия, исходя из рыночной стоимости имущества, отраженного в бухгалтерском балансе, таким образом:

2 650 000 * 100% = 2 650 000 рублей.

6. Согласование результатов

В результате применения двух подходов к оценке рыночной стоимости были получены следующие значения

Затратный подход (метод чистых активов) – 2 650 000 рублей.

Доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков) – не применялся.

Как уже было отмечено, затратный подход не учитывает изменения, которые могут произойти в будущем, поскольку основан на оценке рыночной стоимости активов и пассивов, которыми располагает предприятие.

В свою очередь, рыночная стоимость предприятия в рамках доходного подхода основывалась на составлении прогноза доходов и расходов при наилучшем и наиболее эффективном использовании собственности. Доходный подход основывается на принципе ожидания и утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает бизнес в ожидании будущих доходов. Разумный инвестор никогда не заплатит за объект больше, чем размер дохода, который принесет ему данный бизнес в будущем. Доходный подход позволяет сопоставить текущие затраты инвестора с будущими доходами с учетом времени и фактора риска, характерными для предполагаемого вида деятельности. Таким образом, результат, полученный доходным подходом, в большей степени отвечает инвестиционным интересам на рынке.

Величина рыночной стоимости в рамках затратного подхода отражает сумму затрат, необходимых на воссоздание точной копии оцениваемого предприятия, имеющего большое количество материальных активов, представленных зданиями, сооружениями, оборудованием. Затратный подход в данном случае определяет гарантированный минимум владельцу оцениваемого пакета и не учитывает в полной мере инвестиционную составляющую Объекта оценки.

Таблица № 47

Согласование результатов

7. Итоговое заключение

С учетом вышеизложенного, рыночная стоимость 100% доли официально зарегистрированного и полностью оплаченного Уставного капитала ООО «» по состоянию на 02 июня 2014 года составляет

2 650 000 рублей

(Два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Директор ООО «Фон

Эксперт Оценщик И.И.Каюмов

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

«Руководство по оценке стоимости бизнеса» Фишмен Джей, Пратт Шэннон, Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт; Пер. с англ. Л.И. Лопатников. – М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2000 г.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ, от 29.07.98 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст, «ГНОМ-ПРЕСС», Москва, 1997 г.

Стандарты оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением правительства РФ от 06.07.01 № 519.

«Введение в теорию оценки недвижимости», B.C. Болдырев, А.С. Галушка, А.Е. Федоров, Москва, 1998 г.

«Оценка рыночной стоимости недвижимости», под редакцией проф. В.М. Рутгайзера, Москва, Дело, 1998 г.

«Организация и методы оценки предприятия (бизнеса)», под редакцией проф. В.И. Кошкина, «ИКФ «ЭКМОС», 2002г.;

«Оценка недвижимости», под редакцией проф. А.Г. Грязновой, «Финансы и статистика», 2002 г.;

«Оценка недвижимости», Л.Н. Тэпман, «Юнити», 2002 г.;

«Финансовый анализ: управление капиталом, выбор инвестиций, анализ отчетности», В.В. Ковалев, «Финансы и статистика», 1999 г.;

«Оценка недвижимости и бизнеса», М.А. Федотова, «ЭКМОС», 2000 г.;

«Оценка рыночной стоимости машин и оборудования», под редакцией проф. В. Рутгайзера, «Дело», 1998 г.;

«Оценка бизнеса», В.З. Черняк, «Финансы и статистика», 1996 г.;

«Оценка бизнеса: стандарты и методы, информационная база, оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия», В. Есипов, «Питер», 2001 г.;

«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», под редакцией Н.А. Абдуллаева, Н.А. Колайко, «ЭКМОС», 2000 г.;

«Оценка предприятий: имущественный подход», В.В. Григорьев, «Дело», 1998 г.;

«Финансы предприятий», А.Д. Шеремет, «Инфра-М», 1997 г.;

«Финансовый анализ», В.Г. Артеменко, «ДИС», 1997 г.;

«Анализ хозяйственной деятельности предприятия», Г.В. Савицкая, «Новое знание», 1999 г.;

«Сколько стоит фирма?», Ф. Модильяни, «Дело», 1999 г.;

«Оценка бизнеса: управление стоимостью предприятия», С.В. Валдайцев, «Юнити», 2001 г.;

«Оценка бизнеса», под редакцией проф. А.Г. Грязновой, «Финансы и статистика», 1999 г.;

«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, «Дело», 1997 г.;

«Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий», Г.В. Булычев, 1999 г.;

«Стоимость компаний: оценка и управление», Т. Коупленд, «Олимп-бизнес», 2000 г.;

«Основы корпоративных финансов», С. Росс, М, 2000 г.;

«Управление инвестициями», Ф. Фбоцци, «Инфра-М», 2000 г.;

Журналы «Вопросы оценки» Российского общества оценщиков.

Оценка недвижимости - это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

• Участки земли.
• Части недр.
• Водные объекты.
• Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
• Морские суда.
• Суда внутренней акватории.
• Воздушные суда.
• Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости - довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• В случае необходимости перераспределения долей собственности.
• В процессе страхования недвижимого имущества.
• При формировании налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для оформления кредита.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимого имущества.
• В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
• Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
• Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
• Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
• Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
• Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
• Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса - здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

• Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
• Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
• Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

• Справки и выписки из БТИ.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
• Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
• Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

• Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
• Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
• Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
• Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
• Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
• Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
• Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Стоимость и сроки

• Судебная экспертиза

  Судебная экспертиза проводится по определению суда. Для назначения экспертизы в нашу организацию необходимо подать ходатайство о назначении экспертизы и приложить к нему информационное письмо с указанием реквизитов организации, возможности выполнения экспертизы по поставленным вопросам, стоимость и срок проведения исследования, а также кандидатуры экспертов с указанием их образования и опыта работы. Данное письмо должно быть заверено печатью организации и подписью ее руководителя.

  Наши специалисты подготавливают информационное письмо в течение одного рабочего дня , после чего мы высылаем его скан-копию по электронной почте. Также, при необходимости, оригинал письма можно забрать в офисе нашей организации. Как правило, в суде не требуется оригинал информационного письма, достаточно представить его копию.

  Услуга по составлению информационного письма предоставляется бесплатно .

• Внесудебное исследование

  Внесудебное исследование проводится на основании договора по 100%-ой предоплате. Договор может быть заключен как с юридическим, так и с физическим лицом. Для заключения договора не обязательно присутствовать в офисе нашей организации, в этом случае пересылка всех документов, в том числе экспертного заключения, будет осуществляться при помощи услуг почтовых операторов (Dimex, DHL, PonyExpress), что займет не более 2-4 рабочих дней.

• Рецензирование экспертного заключения

  Рецензия необходима в тех случаях, когда требуется оспорить выводы проведенной экспертизы, чтобы затем провести повторное исследование. Условия заключения договора на рецензирования точно такие же, как и на внесудебное исследование.

• Получение письменной консультации эксперта (справки)

  Справка не является заключением, носит информационной характер и содержит ответы на вопросы, которые не требуют проведения полного исследования, но позволяют оценить целесообразность проведения полноценной экспертизы.

  Условия заключения договора на справку точно такие же, как и на внесудебное исследование.

• Получение предварительной консультации эксперта

  Наши специалисты готовы ответить на любые ваши вопросы, касающиеся проведения судебных и внесудебных экспертиз, оценить целесообразность проведения экспертизы, оказать помощь при постановке формулирование вопросов на исследование, сообщить возможность проведения того или иного анализа и многое другое.

  Консультация проводится на основании письменного запроса.

  Для этого необходимо заполнить форму онлайн-заявки (либо отправить нам запрос по e-mail), где следует максимально подробно описать обстоятельства дела, сформулировать цели, которые требуется достичь при помощи экспертизы, предварительные вопросы, по возможности приложить все возможные документы и описания объектов.

  Чем подробнее вы расскажете обстоятельства дела, тем продуктивнее будет помощь эксперта.

• Дополнительные услуги

  Уменьшение срока производства экспертизы в два раза

  30% к стоимости

  Выезд эксперта в пределах города Москвы для осуществления осмотра объектов, отбора образцов для исследования, участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствия эксперта

  Выезд эксперта в пределах Московской области

  Выезд эксперта в другие регионы России

  Транспортные и командировочные расходы

  Подготовка дополнительного экземпляра экспертного заключения

  Юридическая консультация по вопросам, не связанным с проведением и назначением экспертиз

  от 5 000 руб.

  Составление искового заявления

Эксперты

Чаcтые вопросы

• Какие требования предъявляются к оценке бизнеса?

  Оценка бизнеса направлена на установление рыночной стоимости и коммерческой привлекательности всех компонентов компании: земельных участков, транспорта, ноу-хау, бренда, оборудования, и т.д. Поэтому проведение оценки бизнеса требует уверенных и обширных познаний, четкого понимания закономерностей ведения бизнеса и отличного владения методиками и подходами к определению стоимости. Оценка бизнеса может проводиться по разнообразным направлениям: от аттестации закрытых акционерных обществ до анализа стоимости при разделе имущества, например в случае семейного бизнеса.

  Задача, которая каждый раз ставится перед экспертом по оценке бизнеса, должна быть четко сформулирована. Эксперт по оценке бизнеса может запросить необходимые документы, но не имеет права уходить от тем, заданных вопросами.

• Какие выгоды может получить предприятие от оценки своих объектов интеллектуальной собственности?

  Сегодня объекты интеллектуальной собственности признаются нематериальными активами, то есть они обладают стоимостной оценкой, но не физической природой. Оценка объектов интеллектуальной собственности может способствовать решению различных задач:

  • оценка объектов интеллектуальной собственности требуется, чтобы высчитать экономический эффект от применения какой-либо новой полезной разработки и определить размер вознаграждения его автору;
  • оценку объектов интеллектуальной собственности проведут, чтобы причислить их к нематериальным активам и поставить на баланс предприятия;
  • определение цены лицензии при заключении лицензионных договоров;
  • оценка объектов интеллектуальной собственности также может понадобиться при осуществлении залоговых операций и при страховании имущества.

• При разводе жена требует половину стоимости машины. Как можно провести оценку транспортного средства?

  Оценка транспорта, стоимости транспортного средства может выступать как самостоятельное исследование или потребоваться при комплексной оценке имущества. При оценке транспорта должны быть учтены техническое состояние транспортного средства, его физический и функциональный износ.

  Оценка транспортного средства, в данном случае автомобиля, предусматривает проведение предварительной экспертизы технического состояния. Независимая оценка транспортного средства обязательно учитывает следующие ценообразующие факторы: год выпуска, пробег, модель, объем и мощность двигателя, комплектация, внешний вид, техническое состояние, наличие дополнительных опций. Также принимается во внимание ситуация на автомобильном рынке.

  Результат оценки транспортного средства - отчет, подготовленный в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

• Каковы перспективы независимой оценки ценных бумаг?

  Согласно Гражданскому кодексу, ценная бумага - это документ установленной формы, несущий ряд обязательных реквизитов и подтверждающий имущественные права, осуществление или передача которых могут состояться лишь при его предъявлении. Можно прийти к заключению, что оценка ценных бумаг - это подробный анализ суммы прав их владельца и выяснения стоимости этих прав. Оценка ценных бумаг может потребоваться при оценочной экспертизе бизнеса или предприятия, а может выступить и как отдельный вид экспертизы, полезный при любых операциях с ценными бумагами.

  Специфика оценки ценных бумаг обусловлена тем, что ценная бумага оказывается в одно и то же время формой существования капитала и товаром на фондовом рынке. Оценка ценных бумаг, имеющих котировки на открытом рынке, считается самой простой. Оценка ценных бумаг, лишенных биржевых котировок, напротив, требует применения специальных экономических методов опытным высококлассным экспертом-оценщиком.

• Квартиру залили соседи сверху. Нас не устраивает сумма, которую они хотят возместить нам. Как можно провести независимую оценку ущерба?

  Оценка ущерба от залива требует подготовки. Первый шаг - вызвать представителей эксплуатирующей организации и виновника залива, можно двух соседей в качестве свидетелей, вместе с ними осмотреть квартиру, по возможности сфотографировать повреждения и следы протечек. Необходимо составить акт осмотра с информацией обо всех последствиях залива для подтверждения ущерба. Теперь можно вызвать специалиста для оценки ущерба. Ему стоит показать следующие документы: готовый акт осмотра залива, правоустанавливающие документы на квартиру, фотографии повреждений и уничтоженного имущества, если есть, то документы БТИ на помещение и подтверждающие стоимость имущества, если сохранились чеки.

  Оценка ущерба от залива может быть установлена затратным или сравнительным методом. Затратный метод оценки ущерба от залива означает, что определяется величина необходимых расходов на восстановление или замену пострадавшего объекта. Сравнительный метод оценки ущерба от залива ориентируется на сравнение поврежденного объекта с его аналогами на открытом рынке на текущий момент. Оценка ущерба от залива занимает обычно 3-5 дней.

  Результат оценки представляет собой стоимость ущерба, которая используется судом для определения размера компенсации, которую обяжут оплачивать виновную сторону или страховую компанию, если пострадавшее недвижимое имущество было застраховано.

• В чем отличие кадастровой и рыночной оценки земельных участков?

  Кадастровая оценка земельных участков была задумана, чтобы единовременно рассчитать кадастровую стоимость общей суммы земельных участков в каждом административно-территориальном образовании по оценочным зонам. Кадастровая оценка земельных участков регулируется, прежде всего, двумя нормативными документами: Постановлением Правительства №945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утвердило другое Постановление Правительства №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000. Государственная кадастровая оценка земельных участков опирается на классификацию земельных участков по целевому назначению и функциональному использованию. Для проведения кадастровой оценки установлена единая методика, чтобы результаты этого вида оценки были сопоставимы во всем государстве.

  Единичная оценка подразумевает оценку рыночной стоимости отдельного земельного участка на определенную дату. Единичную оценку земельных участков осуществляют независимые эксперты, руководствуясь принятыми стандартами и методами оценки.

• На чем основана оценка земельных участков?

  Оценка земельных участков имеет свою специфику, обусловленную особой ценностью земельных ресурсов. Под земельным участком понимают часть земной поверхности, обладающую установленной границей, площадью, местоположением, правовым режимом и другими свойствами, которые указываются в государственном земельном кадастре, документах, подтверждающих государственную регистрацию прав на землю. Земельный участок - это природный ресурс, основа среды проживания, он не имеет срока службы и при разумном использовании может приносить выгоды не одному поколению владельцев. Отсюда − особая ответственность при проведении оценки земельных участков. Основное в оценке земельных участков - определить оцениваемые права и правовой режим, включающий целевое назначение, форму собственности и разрешение на использование.

• Как различается оценка незавершенного строительства объектов, различающихся по нормам проектирования?

  Для оценки незавершенного строительства оказывается полезной классификация зданий и сооружений по нормам проектирования, различающая:

  здания и сооружения производственного назначения, которые, в свою очередь, подразделяются на здания и сооружения специализированного назначения, основанные на конструктивных решениях, которые не позволяют изменять функциональное назначение подобных объектов. Оценка незавершенного строительства в данном случае опирается, прежде всего, на затратный подход. А также выделяются объекты, которые подходят для размещения в них нескольких видов производств, допускающие сочетание:

  • затратного и доходного подходов для оценки незавершенного строительства;
  • общественные здания и сооружения;
  • жилые здания.

  Общественные и жилые здания и сооружения могут приносить доход своим владельцам, поэтому при их оценке предпочтение отдается обычно затратному и доходному подходам.

• Какие могут возникнуть трудности при оценке недостроенного здания?

  Оценка незавершенного строительства - так называется данный вид оценки. Исследуемое недостроенное здание - это объект незавершенного строительства, частично построенный и не введенный еще в эксплуатацию объект недвижимости. Соответственно, право собственности на него может быть еще не оформлено. Приобретение недостроенного сооружения может оказаться удачной инвестицией, если объект оценки незавершенного строительства стоит относительно недорого и требует проведения небольшого объема работ, чтобы считаться готовым.

  При определении стоимости незавершенного строительного объекта следует принимать во внимание не только экономические факторы, могущие повлиять на результаты оценки незавершенного строительства, но и другие показатели, характерные для строительной отрасли. Для оценки незавершенного строительства преимущество отдается затратному подходу, его можно комбинировать со сравнительным анализом продаж, если есть сметная документация и акты выполненных работ.

• Наша компания облагородила офис, который мы арендуем, а срок аренды нам не продлевают. Что делать?

  Оценка стоимости улучшений позволит Вам вернуть часть вложенных средств, если Вы не можете забрать их с собой. Главное, чтобы срок использования выполненных улучшений мог быть значительно дольше срока аренды. Независимую оценку недвижимости, которая определит стоимость произведенных Вами улучшений, может заказать Ваша компания или владелец помещений. Основными факторами оценки стоимости считаются:

  • Стоимость проведенных работ по улучшению объекта аренды и использованных материалов;
  • Документы, которые подтверждают согласие собственника арендуемого помещения на проведение этих улучшений;
  • Износ здания за время, прошедшее после окончания ремонтных и отделочных работ;
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

  Оценка стоимости улучшений может определяться на данный момент, если она проводиться заранее или на момент окончания срока аренды. По результатам оценки Вам могут возместить часть вложений при расторжении договора аренды.

• Нужно провести оценку недвижимости нескольких похожих зданий. Лучше заказать одну массовую оценку недвижимости на всю группу или индивидуальную для каждого объекта?

  Оценка недвижимости действительно может быть массовой или индивидуальной, при этом между ними есть различия в методиках и точности результатов.

  Массовая оценка недвижимости предусматривает оценку сразу многих объектов недвижимости на определенную дату на основе стандартных методик и статистического анализа. Сама процедура оценки при этом унифицируется. В конце результаты массовой оценки недвижимости проверяют, сравнивая их с реальными ценами продаж.

  Индивидуальная оценка недвижимости, напротив, исследует конкретный объект на конкретную дату. Именно она требуется для защиты результатов оценки в суде и при определении стоимости уникальных объектов. Таким образом, массовая оценка оказывается приближенной, а индивидуальная более точной, так как ее результат получается благодаря тщательному анализу данных об объекте недвижимости и его аналогах.

• Для приобретения квартиры по ипотеке банк предлагает провести её оценку в компании, с которой он сотрудничает. Можно ли будет доверять результатам этой оценки?

  Оценка недвижимости действительно является обязательным условием для получения на нее кредита. С увеличением спроса на кредиты и для снижения расходов операционной деятельности банки стали обращаться к независимым экспертам-оценщикам или заключать договоры о сотрудничестве с компаниями, которые занимаются оценкой недвижимости, и предлагать их услуги своим клиентам. С одной стороны, для получателя кредита это удобно, так как не нужно бегать, искать независимого оценщика, оформление документов точно соответствует требованиям. Банку это выгодно, так как потенциальный заемщик не может повлиять на результаты оценки недвижимости. Банк может даже аккредитовать ту или иную организацию по проведению оценок по кредитным операциям. Но, с другой стороны, в оценке недвижимости теряется та самая независимость, особенно в случаях, когда оценщиков принимают в штат самого банка.

• Что должен включать в себя отчет по оценке недвижимости?

  Оценка недвижимости предусматривает составление отчета из трех частей: вводной, аналитической и итоговой. Требования к оценке недвижимости и составлению отчетов содержатся в законе «Об оценочной деятельности». Описание объекта в отчете об оценке недвижимости должно быть подробным, включать данные о строительном материале, характеристику физического состояния, точное указание местонахождения. Эксперт по оценке недвижимости должен проанализировать состояние рынка недвижимости в данном регионе.

  Отчет обязательно должен содержать порядковый номер и дату, так как он действителен в течение только 6 месяцев. Оценщик должен привести список допущений и ограничивающих условий для подтверждения своей независимости в определении рыночной цены, расписаться и поставить печать. Отчет по оценке недвижимости должен быть прошит, страницы - пронумерованы.

  Наличие этих признаков - свидетельство профессионального отчета, который будет принят во внимание в любом официальном учреждении.

• Что важнее при оценке предприятия: то, чем оно владеет сейчас, или ожидаемые доходы?

  Оценка предприятия учитывает и то, и другое. На основе различных свойств предприятия, которые могут влиять на величину его стоимости, выделяются три подхода к оценке предприятия:

  1. Для затратного подхода к оценке предприятия главным оказывается стоимость имущества, то есть материальных и нематериальных активов. В основе затратного подхода лежит психология расчетливого покупателя, который не заплатит за компанию больше, чем стоят все ее активы.
  2. Доходный подход, как явствует из названия, опирается на расчет доходов, которые организация может принести в будущем. Данный подход ориентирован на инвесторов, которые при оценке текущей стоимости предприятия руководствуются прогнозом того, какие доходы предприятие может принести в будущем, а не количеством его нынешних активов.
  3. Сравнительный подход отслеживает цены при совершении сделок, предметом которых выступали компании-аналоги, и строится на утверждении, что не могут сильно отличаться стоимости предприятий, если эквивалентна их полезность для потенциального покупателя.

  Следует отметить, что эти подходы взаимно дополняют друг друга и при оценке предприятия их нужно сочетать.

• Чем оценка бизнеса отличается от оценки предприятия?

  Оценка предприятия - это более узкое понятие, чем оценка бизнеса. При проведении оценки предприятия оно рассматривается как имущественный комплекс, который может приносить прибыль своему владельцу. Цель оценки предприятия - определить стоимость конкретного, действующего обособленно хозяйствующего субъекта. Предприятие может функционировать в различных отраслях, но оценка предприятия обязательно включает в себя:

  • Определение стоимости всех активов.
  • Оценку эффективности работы предприятия, изменения его доходов с течением времени.
  • Анализ конкурентной среды на данном рынке.
  • Представление перспектив развития компании.
  • Сравнение его с аналогичными предприятиями.

  Оценка предприятия может стать инструментом диагностики текущего экономического состояния предприятия для повышения эффективности его работы или перед совершением операций, предметом которых является данная компания: покупки, слияния, поглощения и т.д. Разумеется, оценка предприятия также может быть востребована в ходе судебных разбирательств.

• Я руковожу небольшой кондитерской, свое дело знаю, все идет хорошо. Однако друзья порекомендовали сделать мне оценку бизнеса. Что нового может дать мне и моему предприятию оценка бизнеса?

  Оценка бизнеса выясняет рыночную стоимость и коммерческую привлекательность присутствующих на рынке компаний. В ходе оценки бизнеса определяется совокупная стоимость всех ресурсов компании: земель, средств производства, зданий, транспорта и так далее. Соответственно, оценка бизнеса поможет Вашему предприятию лучше осознать, чем Вы располагаете, каковы Ваши сильные и слабые стороны по сравнению с другими участниками этого бизнеса - Вашу собственную коммерческую привлекательность.

  Вам как руководителю результаты оценки бизнеса будут полезны при принятии управленческих решений. Если Вы их опубликуете, это станет новостью, знаком успешности и развитости Вашего предприятия на местном рынке, возможно, привлечет инвесторов, которые ищут надежное место для вложений. Иными словами, оценка бизнеса может стать началом нового этапа развития Вашего предприятия.

• Как может определяться стоимость при оценочной экспертизе?

  Оценочная экспертиза определяет стоимость объекта в зависимости от цели его использования. Можно рассчитать стоимость объекта недвижимости, исходя из стоимости затраченных стройматериалов и выполненных работ и не принимая во внимание неэкономические факторы, которые затем могут влиять на цену: внешний вид, месторасположение, культурную ценность и т.д. В этом случае получим номинальную стоимость здания.

  Если оценочную экспертизу заказывают ради последующей продажи объекта, логично будет определить рыночную стоимость - сумму денег, за которую наиболее вероятно продать данный объект на текущий момент. Разумеется, оценка стоимости очень зависит от характера объекта. При оценочной экспертизе бриллиантов критериями могут быть мастерство огранки, прозрачность, чистота, размер камней и т.д. Для оценки автомобиля значимыми являются качество сборки, технические характеристики, дизайн интерьера, использованные материалы и т.д. В случае оценочной экспертизы сложных, необычных, уникальных объектов специалисты в области экономики будут сотрудничать с экспертами, специализирующимися в соответствующих областях: ювелирного дела, автотранспорта, интеллектуальной собственности и т.п.

• Предприятие объявлено банкротом. Можно ли провести независимую оценку активов?

  Оценочная экспертиза определяет денежную стоимость различных объектов. Судебная оценочная экспертиза помогает при рассмотрении спорных ситуаций, связанных с решением имущественных вопросов. Судебные оценочные экспертизы проводят в процессах о банкротстве, когда возникает необходимость оценить остатки активов предприятия, объявившего себя банкротом. В зависимости от конкретного случая, могут использоваться различные подходы к определению стоимости объекта.

  Оценка стоимости активов - важный этап в процедуре банкротства, когда непосредственно затронуты материальные интересы сторон. Независимая оценка стоимости имущества, как и вся процедура банкротства, регулируется федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» №127. Независимая оценка активов предприятия-должника начинается с оценки его акций, которые могут стать залогом получения финансовой помощи для спасения от банкротства.

  Определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 18.12.2015 г.:

  1. жилое строение, двухэтажное, общей площадью 455,9 кв. м, инвентарный № 044-056-02270, литеры А, А1, А2, адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, сан. Поречье, уч. 9а, условный номер 50-50-49/013/2008-155;
  2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зоны отдыха, общей площадью 3 968 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, сан. «Поречье», ДСК «Сосновый бор», уч. 9а, кадастровый (или условный) номер 50:49:0010301:0301.

  Обращаем ваше внимание на то, что перечень исследований, представленный на сайте, составляет лишь малую часть проведенных нами экспертиз и публикуется только для демонстрации наших возможностей и наличия опыта участия в судебных делах разной юрисдикции и разного масштаба. Большую часть наших работ мы не имеем право публиковать по причине конфиденциальности содержащихся в них данных. Для получения информации о возможностях проведения требуемой вам экспертизы

Установить стоимость товаров, работ или услуг так, чтобы претензий к ее обоснованности у налоговиков не возникло – задача весьма нетривиальная. Особенно если речь о продукции, не имеющей аналогов на рынке.

Общим принципом определения цены любой сделки в целях налогообложения является ее соответствие уровню рыночных цен. А таковой исходя из пункта 4 статьи 40 Налогового кодекса признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров, работ, услуг в сопоставимых экономических условиях.

Особенности расчета рыночной цены, а также случаи, когда налоговики получают возможность вмешиваться в ценообразовательный процесс, довольно четко изложены в упомянутой статье. Впрочем, споры по поводу применения тех или иных ее положений –тоже не редкость. И большинство из них связано именно с порядком определения рыночной цены товара.

Ищем идентичные товары

Итак, если на соответствующем рынке имеют место сделки с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами, то их рыночная цена определяется на основании информации, приведенной в официальных источниках (п. 11 ст. 40 НК). Это может быть официальная информация о биржевых котировках на ближайшей к месту нахождения продавца или покупателя бирже, а также котировки Минфина по государственным ценным бумагам и обязательствам. Подойдут и сведения из государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование, а также пригодится информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или средствах массовой информации. Кроме того, оценка рыночной цены на товары, работы или услуги может быть осуществлена в соответствии с Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеющим лицензию оценщиком.

Как следует из пункта 9 статьи 40 Налогового кодекса, при определении рыночных цен учитывается информация о сделках с идентичными или однородными товарами в сопоставимых условиях. Это означает, что должны приниматься во внимание такие условия сделок, как количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей и иные условия, если они могут оказывать влияние на формирование цен.

Обязательность учета условий сделок при осуществлении контроля цен подтверждается и арбитражной практикой. Большинство дел о доначислении налогов исходя из размера рыночных цен было проиграно налоговыми органами именно потому что они не смогли представить веских доказательств наличия сопоставимых условий сделок, совершенных фирмой – плательщиком налогов, и сделок, при осуществлении которых применялась рыночная цена (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 июня 2005 г. по делу № А56-43517/04, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2008 г. № Ф04-1672/2008 (1943-А03-42)).

Расплата за «уникальность»

Основные сложности в вопросе проверки цены на ее соответствие рыночному уровню возникнут у компаний, реализующих товары, работы или услуги, не имеющие аналогов. Если на соответствующем рынке сделки по идентичным товарам отсутствуют, либо определение рыночной цены невозможно в силу отсутствия или недоступности информационных источников, то для определения таковой используется метод цены последующей реализации.

Сущность метода цены последующей реализации состоит в определении рыночной цены реализуемых ценностей на основе установления покупателем цены их перепродажи по следующей формуле:

Ц1 = Ц2 – (З2 + П2),

Ц1 – рыночная цена товара;

Ц2 – цена реализации (перепродажи) товара последующим покупателям;

З2 – затраты, понесенные покупателем товара при его дальнейшей реализации (перепродаже) и продвижении на рынок (без учета цены приобретения товара);

П2 – обычная прибыль покупателя товара при его дальнейшей реализации (перепродаже).

Как следует из самого названия, метод цены последующей реализации может использоваться только в случае наличия факта перепродажи товаров, работ или услуг. Если же и этот метод применить нельзя, то «на крайний случай» фирма вправе воспользоваться затратным методом. Его использование сводится к определению рыночной цены товара по следующей формуле:

Ц = З + П,

Ц – рыночная цена товара;

З – прямые и косвенные затраты продавца на производство (приобретение) и (или) реализацию товара, а также затраты на транспортировку, хранение и иные подобные затраты;

П – обычная прибыль продавца.

Нужно также отметить, что оба приведенных метода имеют существенный недостаток: они не учитывают влияния инфляции на уровень рыночных цен. И в условиях значительного роста цен полученные с помощью данных методов значения должны быть скорректированы на изменение индекса цен. Однако возможность такой корректировки Налоговым кодексом не предусмотрена. Еще одним «камнем преткновения» является тот факт, что в налоговом законодательстве отсутствуют четкие определения таких терминов, как «обычные затраты» или «обычная для данного вида деятельности прибыль».

Казалось бы, чтобы избежать возможных ошибок при самостоятельном расчете тех или иных показателей, фирме и в этой ситуации логичнее всего было бы обратиться к независимому оценщику. Однако в своем недавнем письме от 2 июля 2008 года № 03-02-07/1-243 специалисты Минфина запретили это делать, озвучив мнение, которое сводится к тому, что проводить оценку рыночной цены товара, работы или услуги, не имеющую аналогов на рынке, независимые оценщики не могут.

Впрочем, те же разъяснения оставляют за судом право учесть любые факторы, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса.. Причем что интересно – к аналогичным выводам и раньше приходили арбитражные судьи (постановление ФАС Уральского округа от 11 апреля 2006 г. № Ф09-2564/06-С6 по делу № А76-5970/2005).

Таким образом, даже если компании придется столкнуться с претензиями налоговых органов, «мириться с судьбой», если на то нет действительно весомых оснований, вовсе не обязательно. Всегда существует возможность отстоять свои интересы с помощью судей, которые в вопросе методологии определения рыночной цены для целей налогообложения зачастую оказываются именно на стороне налогоплательщика.